Home  |  Tentang Kami  |  Produk  |  CSR  |  Unit Usaha Syariah  |  Hubungan Investor  |  Fasilitas Lainnya

BTN News


Aturan Pasar Sekunder Perumahan

01/02/2007
 
Pemerintah membentuk PT Sarana Multigriya Finansial, lembaga pembangun pasar sekunder perumahan atau secondary mortgage market sudah hampir 18 bulan. Namun, hingga kini pasar sekunder perumahan belum "berlari kencang" karena belum adanya regulasi yang mendukung. Kami telah buat mekanisme aliran dana antara pihak pengembang dan bank dengan investor, dijembatani fasilitas pembiayaan sekunder perumahan atau secondary mortgage facilities (SMF). Tetapi, aliran itu hanya dapat dijalankan dengan regulasi lengkap," kata Presiden Direktur PT Sarana Multigriya Finansial Erica Soeroto seusai Diskusi Panel SMF yang diprakarsai Suria Nataadmadja dan Associates, Selasa (30/1) di Jakarta. SMF merupakan suatu lembaga keuangan yang melakukan kegiatan usaha di bidang pembiayaan sekunder perumahan, khususnya kredit pemilikan rumah (KPR) dengan cara melakukan pembelian piutang-piutang yang merupakan fasilitas pinjaman jangka menengah dan jangka panjang dari bank-bank yang memberikan KPR. Idealnya, pemberlakuan pembiayaan sekunder perumahan dinaungi aturan yang kini sedang dibahas dalam bentuk Rancangan Undang-Undang Sekuritisasi, tetapi tampaknya lamanya pembahasan menghambat implementasi SMF. "Tidak harus regulasi setingkat undang-undang, tetapi cukup aturan dari pemerintah dan peraturan Bank Indonesia (PBI)," ujar Erica. Erica menegaskan, SMF perumahan sesungguhnya merupakan jawaban atas mandeknya perkembangan sektor riil di dalam negeri. Sebab, dia yakin sektor properti yang tumbuh pesat berefek luas bagi perekonomian. Regulasi yang mengatur fasilitas pembiayaan perumahan pun harus menjawab kemungkinan dikenakannya pajak. Belum lagi masih ada ganjalan tentang persyaratan legal dokumentasi yang memadai, di mana untuk kesempurnaan pengalihan hak dari debitor kepada kreditor asal dan dari kreditor asal kepada investor dibutuhkan perjanjian kredit dengan kelengkapan hak tanggungan, sertifikat tanah, dan izin mendirikan bangunan. Memang sudah ada Undang-Undang Hak Tanggungan, dengan pengaturan hak preference agar mendahulukan eksekusi ketika ada sengketa yang memberi jaminan terhadap investor, tetapi masalahnya perbankan sebagai pemberi KPR butuh regulasi lebih tegas dan rinci. Kemudian, masih dipertanyakan belum adanya regulasi tentang Lembaga Penerbit, special purpose vehicle (SPV) yang berwenang menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA). Ini ditambah ketidaksetujuan pihak perbankan atas PBI Nomor 7/4/2005, yang mengatur pelaksanaan sekuritisasi KPR yang menegasikan penggunaan SPV luar negeri. Perbankan menilai PBI itu mempersempit ruang gerak perbankan mencari alternatif sumber pembiayaan luar negeri. "Sebenarnya sudah ada rancangan Peraturan Pemerintah tentang Pasar Sekunder Perumahan, salah satunya perihal pendaftaran hak tanggungan atas nama wali amanat. Tetapi saya heran, mengapa lama keluarnya," gugat Erica. Dia mengatakan sudah menyosialisasi mekanisme finansial itu dengan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan ikatan notarisyang difasilitasi Badan Pertanahan Nasionaljadi memang tinggal menunggu regulasi. Pakar hukum bisnis, Gunawan Widjaja, mencatat, bukan saja Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan sebagai salah bentuk sekuritisasi aset, tetapi dikeluarkannya lima peraturan Badan Pengawas Pasar Modal terkait penerbitan Unit Penyertaan Efek Beragun Aset sebagai produk sekuritisasi ternyata belum mendorong realisasi sekuritisasi aset di Indonesia. Apakah ini pertanda segera dibutuhkannya regulasi bagi pembiayaan sekunder perumahan? Apakah memang RUU Sekuritisasi harus segera dituntaskan? "Di Thailand, sekuritisasi sektor perumahan diberlakukan sejak 1999 sebagai salah satu alternatif sektor finansial. Tetapi, di sana tidak ada peraturan setingkat UU tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan," ujar Kepala Biro Penjamin dan Pembiayaan Badan Pengawasan Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Freddy Rikson Saragih. Freddy menjelaskan, di Thailand hanya ada aturan khusus, bukan UU. Pemerintah Thailand menyederhanakan berbagai transaksi sekuritisasi, termasuk penyederhanaan aturan kepailitan. Dia menambahkan, produk sekuritisasi di Thailand tidak dijual kepada publik, melainkan hanya dibeli oleh sophisticated investor, investor yang dianggap sudah piawai. Gunawan Widjaja memperjelas, pembelian produk sekuritisasi di Thailand hanya oleh korporat investor disebabkan piutang yang ditawarkan merupakan junk bond, piutang buruk sisa masa krisis moneter Thailand. Selain di Thailand, ujar Freddy, Bapepam-Lembaga Keuangan juga telah menelaah regulasi dan praktik sekuritisasi di Korea Selatan. Pemilihan dua negara itu didasarkan kesamaan sistem hukum, yakni civil law. Bank Tabungan Negara Tahun 2007 implementasi sekuritisasi KPR segera terlihat, tanpa menunggu regulasi. "Saya angkat topi karena Bank Tabungan Negara paradigmanya berubah dan jadi pelopor sekuritisasi KPR. Kerja sama sekuritisasi dengan BTN ini hanya satu-satunya di tahun 2007," jelas Erica. Kerja sama SMF dengan BTN didahului nota kesepahaman (MOU) pada 20 September 2005 untuk melakukan transaksi sekuritisasi KPR dan Pinjaman Beragun Aset. Kemudian, sebagai tindak lanjutnya, 19 Oktober 2006, ditandatangani perjanjian kerja sama untuk transaksi Sekuritisasi KPR senilai Rp 500 miliar. "Uji tuntas (due diligence) sudah dilakukan, proses menuju sekuritisasi terus berjalan. Nantinya, uang Rp 500 miliar itu digunakan untuk ekspansi kredit, menunjang program rumah susun sederhana yang diproyeksikan pemerintah," kata Direktur Pemasaran BTN Iqbal Latanro. Alokasi kredit BTN tahun 2007 sebesar Rp 7,84 triliun atau naik 22 persen dari Rp 5,7 triliun pada 2006. Sebesar Rp 1 triliun di antaranya dialokasikan sebagai kredit untuk rumah susun. Khusus rumah sederhana sehat (RSH), BTN menargetkan pembangunan 110.000 unit atau meningkat 10.000 unit dari target 2006. Iqbal menambahkan, penerapan sekuritisasi sangat berarti bagi perbankan, apalagi sebagian besar portofolio kredit BTN adalah KPR Keuntungan yang akan diperoleh dari sekuritisasi ini adalah termitigasinya beberapa risiko, seperti risiko likuiditas, kredit, dan risiko suku bunga. Sementara sasaran utama dari sekuritisasi ini adalah makin besarnya kapasitas pembiayaan KPR. Dalam jangka panjang, diharapkan penyaluran KPR dibarengi makin rendahnya tingkat suku bunga. "Suku bunga KPR yang ideal untuk diserap masyarakat sekitar 8 persen per tahun. Tapi, hal itu akan terjadi bila sektor riil mulai bergerak cepat," imbuh Erica. Saat ini pihak perbankan rata-rata menetapkan suku bunga KPR antara 14-16 persen per tahun. (HARYO DAMARDONO)  
<< Back
Copyright © 2013 PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk., All Rights Reserved
Menara Bank BTN, Jl. Gajah Mada No. 1, Jakarta 10130