Home  |  Tentang Kami  |  Produk  |  CSR  |  Unit Usaha Syariah  |  Hubungan Investor  |  Fasilitas Lainnya

BTN News


BTN mau Kemana?

19/11/2007
 
New Page 1 BTN mau Kemana? Oleh: A Deni Daruri President Director Center for Banking Crisis Masih ingat dalam sejarah ketika Amerika Serikat dilanda krisis ekonomi di akhir tahun 1990-an dan awal tahun 2000-an adalah sector perumahan yang akhirnya menjadi jum selamat perekonomian Amerika Serikat sehingga akhirnya mampu keluar dari krisis ekonomi tersebut. Dalam konteks negara kecil seperti Indonesia maka kondisi yang terjadi di Amerika Serikat bukanlah tidak mungkin untuk terjadi di Indonesia. Saya tidak mau berpanjang lebar dalam menganalisis kaitan antara krisis ekonomi dan pembangunan sektor perumahaan karena topik saya hari ini adalah menjelaskan mau kemana BTN ditengah depresiasi dolar, tingginya harga minyak dan kemungkinan terjadinya pelambatan ekonomi dunia yang semakin besar. Dalam situasi yang dipenuhi oleh unsur ketidakpastian yang semakin meningkat tersebut sangatlah tidak arif jika Bangsa Indonesia melakukan pilihan yang beresiko tinggi. Dalam konteks membicarakan BTN kedepan maka perlu dikaji sejauh mana resiko yang akan terjadi bagi BTN yang tentunya pada gilirannya akan mempengaruhi pembangunan sektor perumahan di Indonesia. Dengan berbagai model ekonometrik dapatlah dibuktikan bahwa peran BTN dalam pembangunan sektor perumahan di Indonesia sangatlah besar. Dengan level of confidence sebesar satu persenpun membuktikan bahwa BTN berpengaruh positif bagi pembangunan perumahan di Indonesia. Apalagi jika analisis tersebut kita breakdown menjadi Indonesia Barat, Tengah dan Timur, dengan panel data, tampak jelas bahwa peran BTN dalam membangunan sektor perumahan di Indonesia semakin tidak terbantahkan. Selanjutnya yang menjadi pertanyaan adalah mau kemana arah BTN dengan munculnya kebijakan single presence policy Bank Indonesia. Saya tidak mau memperdebatkan lebih dalam tentang kebijakan tersebut, misalnya apakah efektif atau tidak, namun saya akan coba perlihatkan dampak penggabungan BTN dengan BRI, BNI ataupun Mandiri sebagai sebuah pemikiran sebelum penggabungan usaha tersebut dilakukan. Jika kita gunakan Kaplan Meier curve maka dapat dihitung tingkat probabilitas survival rate dari BTN yang diukur dari nilai asetnya ke depan setelah penggabungan tersebut. Hasilnya sungguh menyedihkan karena jika BTN digabung dengan BNI maka survival rate dari BTN hanya mencapai probabilitas 27 persen, sedangkan jika digabung dengan Mandiri hanya mencapai probabilitas survival rate sebesar 35 persen. Bagaimana dengan BRI? Hasilnya juga tidak menggembirakan karena probabilitas dari survival rate BTN hanya mencapai 38 persen saja. Jika kita lanjutkan stress test tersebut dengan rank tests dimana misalnya tingkat suku bunga BI rate dipertahankan sebesar 8,25 persen hingga 10 tahun ke depan, maka yang terjadi juga akan berbeda dimana jika digabung dengan BNI, Mandiri dan BRI nilainya probabilitas survival ratenya masing-masing secara berurutan menjadi 13 persen, 7 persen dan 18 persen. Ini memperlihatkan bahwa semakin rendah tingkat suku bunga, jika nilai loan deposit ratio tidak mengalami peningkatan secara berarti maka tingkat probablitas survival rate BTN justru semakin kecil. Sebagai contoh jika BTN dibiarkan sendiri maka survival rate BTN dapat bertahan pada angka probabilitas 78 persen. Sebuah pertaruhan yang sangat beresiko tinggi. Jika kita gunakan metode stress test yang lainnya seperti pendekatan failure time distribution maka hasilnya penggabungan BTN dengan BRI, BNI ataupun Mandiri juga tidak menggembirakan. Survival rate BTN dengan penggabungan BRI ataupun BNI menghasilkan angka yang tidak jauh berbeda yaitu 34 persen dan 36 persen. Sedangkan jika digabungkan dengan Mandiri maka probabilitas survival rate BTN justru sangat anjlok menjadi hanya 7 persen saja. Bagaimana jika BTN dibiarkan sendiri? Hasilnya sangat mencengangkan karena nilai probabilitas survival rate BTN jika "dikawinkan" dengan bank yang memiliki perilaku sejenis meningkat menjadi 85 persen. Survival rate juga sudah memperhitungkan tingkat migrasi asset dari BTN ke BRI, BNI, atau Mandiri jika dilakukan penggabungan. Terbukti migrasi aset terjadi secara masal dan asset yang tertinggal semakin tidak efektif dalam menopang pembangunan perumahan yang seharusnya menjadi misi BTN. Cost of capital membangun rumah baru juga semakin mahal akibat life expectancy dari asset BTN yang menurun akibat penggabungan tersebut. Sementara berdasarkan cohort component model dari loan memperlihatkan semakin sulitnya BTN hasil gabungan tersebut menghasilkan kredit bagi pembangunan perumahan di masa depan. Ibaratnya dapat dikatakan sebagai perkawinan yang bukan saja bersifat mandul tetapi dapat membuat yang kawin mati muda! Jelas bahwa lebih cocok bagi BTN jika dikawinkan dengan Bank yang memiliki persamaan perilaku yang dapat diukur dari kinerja financial, marjinal cost, average cost, technikal efisiensi dan total factor productivitynya. Ada beberapa Bank Swasta yang sebetulnya lebih cocok bagi BTN, namun saya tidak akan mengeksplornya lebih lanjut karena langkah ini bukanlah solusi bagi kebijakan Bank Indonesia dalam Single presence policy-nya tersebut. Ruang yang dimiliki oleh BTN untuk melakukan merger yang menghasilkan lembaga BTN baru yang lebih produktif sebetulnya masih sangat luas. Berdasarkan metode merger dengan perilaku yang sesuai antar pelaku merger maka BTN masih memiliki 29 bank di Indonesia yang lebih bermanfaat untuk diajak kerjasama. Di sinilah kita melihat bahwa sebuah kebijakan dapat menciptakan dampak yang buruk jika kebijakan tersebut tidak dipikirkan secara benar. Single presence policy hanya tepat jika diwajibkan kepada bank-bank asing karena bank-bank asing tersebut memiliki berbagai bank di Indonesia dengan melakukan akuisisi bank berdasarkan metodologi perilaku bank. Akibatnya jika mereka dipaksakan untuk hanya memiliki satu bank maka merger yang terjadi tidak menimbulkan dampak buruk bagi kinerja banknya tersebut. Karena skenario yang dilakukan ketika membeli banyak bank di Indonesia memang sudah dipikirkan bahwa tujuan utamanya adalah untuk merger di antara bank-bank tersebut. Selain itu, kebijakan ini jika difokuskan kepada bank asing juga memberikan pertahanan bagi perbankan domestik dalam menghadapi perdagangan bebas dimana bank-bank asing memiliki struktur permodalan yang juga lebih besar. Peraturan seharusnya membantu pelaku bisnis domestik untuk mendapatkan kepastian berusaha yang lebih baik sehingga peningkatan struktur permodalan bank lebih bersifat sustainable. Dalam konteks ini, merger yang dipaksakan kepada BTN dengan bank BUMN lainnya justru membuat asset BUMN menjadi kontraproduktif, apalagi biaya tambahan yang muncul adalah semakin lemahnya pembiayaan sektor perumahan di tanah air. Resikonya peran pemerintah dalam memberikan jaminan perumahan bagi rakyat secara layak semakin jauh panggang dari api* (Harian Ekonomi Neraca)
<< Back
Copyright © 2013 PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk., All Rights Reserved
Menara Bank BTN, Jl. Gajah Mada No. 1, Jakarta 10130