Home  |  Tentang Kami  |  Produk  |  CSR  |  Unit Usaha Syariah  |  Hubungan Investor  |  Fasilitas Lainnya

BTN News


Pengembangan Rusun 1000 Tower Menghindari Program Rusun Jadi Proyek Mimpi

28/06/2007
 
Oleh: Kamsari Segudang masalah yang menghadang program pembangunan rumah susun seribu tower bukan berarti tanpa solusi. Kalau orang memiliki uang sebesar Rp 150 juta, lantas disuruh memilih antara membeli rusun yang berlokasi sedikit di tengah kota, atau membeli rumah di pinggiran Jakarta plus sebuah mobil, pasti orang tersebut akan memilih yang kedua. Lantaran jika dibandingkan head to head. Dengan uang sebesar Rp 150 juta, jika membeli rusun bertipe 36, maka hanya akan memperoleh satu unit saja. Sementara jika membeli rumah di pinggiran Jakarta, dengan tipe yang sama yaitu 36, cukup keluar uang sekitar Rp 100 juta. Des, sisa uangnya bisa digunakan untuk membeli mobil. Harga rusun, memang berkisar antara Rp 99 juta sampai Rp 144 juta. Harga Rp 99 juta, untuk rusun termurah yang bertipe. Sedangkan yang termahal harganya tak kurang dari Rp 144 juta. Bandingkan dengan harga rumah landed house. Untuk Tipe 21, harga rumah di pinggiran Jakarta, taruhlah di daerah Citayam, Depok, harganya tak akan lebih dari Rp 50 juta. Jadi, jika punya uang Rp 99 juta, maka konsumen bisa memperoleh rumah bertipe 36, atau bahkan tipe 45. Meski lokasinya jauh dari Jakarta, yang berarti konsumen akan keluar dana besar untuk biaya transportasi setiap hari, namun rumah di pinggiran Jakarta punya kelebihan kompetitif yang lebih besar dibanding rusun. Pertama, udara bersih dan masih segar, jelas tak bakal didapat oleh penghuni rusun. Sementara dari sisi legal, konsumen landed house bisa memperoleh sertifikat hak milik. Berbeda dengan konsumen rusun yang hanya bisa memperoleh sertifikat hak pakai. Artinya, secara kepemilikan, konsumen rumah landed house bisa lebih tenang. Keunggulan kompetitif rumah landed house jelas membuat rusun terancam kekurangan peminat. Program pembangunan rumah susun seribu tower boleh jadi menyimpan segudang masalah. Itu semua terungkap dalam Seminar Pengembangan Rumah Susun: Prospek, Tantangan dan Permasalahannya, yang digelar oleh Forum Wartawan Perumahan Rakyat (Forwapera) di gedung Menara BTN, Harmoni, Jakarta, Rabu (27/6). Hal yang cukup menggelisahkan pengembang adalah soal regulasi Pemerintah Provinsi DKI Jakarta yang tidak sinkron dengan kebijakan pemerintah pusat. Para pengembang yang membangun terpaksa mengambil posisi wait & see melihat perkembangan program pemerintah tersebut. Lantaran, jika salah mengambil keputusan, bukan tidak mungkin investasi yang mereka tanamkan untuk membangun rusun bakal raib seperti air masuk ke laut. Salah satu contoh masalah kebijakan yang tidak sinkron adalah soal regulasi Koefisiensi Luas dan Dasar Bangunan (KLB/KDB). "Saat ini dalam peraturan yang diterbitkan Pemprov DKI Jakarta belum menyentuh KLB/KDB untuk Rusuna,"kata Menteri Negara Perumahan Rakyat (Menpera), M. Yusuf Asy'ari saat menjadi pembicara kunci dalam seminar tersebut. Menurut Yusuf As'ari, selama ini dalam peraturan daerah DKI Jakarta untuk Rusuna belum menyebutkan sampai ketinggian 20 lantai, sehingga bagi pengembang yang akan membangun dengan ketinggian seperti itu akan dikenakan denda. Alhasil, agar program rusun tidak terganggu soal KLB, menteri pun terpaksa menulis surat ke Sutiyoso, Gubernur DKI Jakarta yang berwenang untuk urusan KLB. Dalam suratnya, menteri Yusuf As'ari meminta Pemprov DKI Jakarta untuk dapat merevisi kebijakan KLB/ KDB agar pengembang tidak terbebani. Alasannya, apabila denda dapat dihilangkan maka akan meringankan biaya Rusuna. Setidaknya untuk Rusuna izin yang dikeluarkan mencapai Rp2,5 miliar karena peraturannya di tingkat daerah memang belum disesuaikan. Ternyata 'hambatan' pembangunan rusun bukan hanya soal KLB saja. Dari sisi pajak juga menyisakan masalah yang tak mudah diselesaikan. Menurut Ketua Umum Realestat Indonesia (REI) Lukman Poernomosidi, kondisi saat ini dalam pembangunan bangunan gedung ada ketentuan pengenaan PPn 10 persen atas jasa kontraktor. Untuk bangunan setinggi 20 lantai, bisa jadi Ppn bakal mencapai kisaran Rp 6,5 sampai Rp 7 miliar. Andaikata digabung dengan denda KLB, maka pengembang sudah harus 'membuang' uang 'percuma' sekitar Rp 9 miliar. Masalah lain yang tak kalah peliknya adalah urusan pembebasan lahan. Untuk membangun hunian murah, jelas bukan perkara mudah mencarai lahan di Jakarta. Maklum saja, harga tanah di Jakarta, sudah tak ada yang berada dibawah Rp 1 juta per meter perseginya. "Jadi bagaimana mungkin membangun hunian murah di ibukota," ungkap pengamat properti Ali Tranghanda sedikit pesimis. Tak mau disebut pesimis, Lukman pun mengusulkan dibentuknya Badan Layanan Umum (BLU) untuk menjadi penyedia lahan murah. "Jadi pengembang tinggal membangun saja," kata Lukman. Masalah rumit ternyata bukan hanya itu. Problem paling krusial adalah mencari konsumen yang menjadi target market. Menurut Harry Jap, Managing Director Indoproperty, perusahaan broker properti, dengan acuan pemerintah bahwa peruntukan rusun adalah untuk masyarakat berpenghasilan dibawah Rp 4 juta, maka dengan asumsi hanya 25 persen atau Rp 1 juta dari income tersebut yang dipergunakan untuk mencicil rusun, maka akan sulit mencari demand rusun dalamjumlah besar. Kalau kita hitung, papar Harry, misalkan rusun tipe 48 dengan harga Rp 144 juta. Bunganya bersubsidi 10 persen dan Down Patment 10 persen, dicicil 10 tahun, maka jumlah angsuran per bulannya sekitar Rp 1.712.000. "Artinya kalau mengejar segmen market, maka rusun harus dijual dengan harga dibawah Rp 100 juta. Masalahnya, apakah mungkin rusun dijual dengan harga dibawah Rp 100 juta,"tandas Harry. Kendati demikian, Harry mengakui pasar untuk Rusun sebenarnya sangat menarik dengan potensi jutaan unit. Bagi pemasar sebenarnya sangat menarik hanya saja membutuhkan strategi khusus karena produk Rusun berbeda. "Tapi untuk memasarkan Rusun diperlukan agen khusus terdaftar dalamjumlah terbatas serta harus didukung teknologi informasi terapan,"jelasnya Tantangan Harry dalam soal harga dan dukungan pembiayaan bagi konsumen langsung dijawab tuntas oleh Menteri Yusuf As'ari. Menurutnya, pemerintah sebenarnya juga menyediakan fasilitas pembebasan PPN untuk konstruksi bagi Rusuna untuk tipe 21 dengan harga kurang dari Rp70 juta yang saat ini belum banyak diketahui pengembang. Pemerintah sendiri, kata Menpera, sebelumnya telah mengeluarkan program pembebasan biaya PPN untuk Rusuna bagi konsumen untuk harga kurang dari Rp144juta per unit. Segudang masalah memang membelit proyek pembangunan rusun seribu tower. Namun, solusi untuk itu juga tampaknya amat terbuka. Alhasil, semua pihak harus bersatupadu memaksimalkan celah untuk mensukseskan program rusun. Sebab jika tida, proyek yang sebenarnya bertujuan mulia ini bukan tidak mungkin hanya akan menjadi proyek mimpi saja.#  
<< Back
Copyright © 2013 PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk., All Rights Reserved
Menara Bank BTN, Jl. Gajah Mada No. 1, Jakarta 10130