Home  |  Tentang Kami  |  Produk  |  CSR  |  Unit Usaha Syariah  |  Hubungan Investor  |  Fasilitas Lainnya

BTN News


Perlukah Bank Fokus Perumahan?

14/12/2007
 
New Page 1 Wacana untuk menggabungkan Bank Tabungan Negara atau BTN dengan bank BUMN lainnya sudah beberapa kali dilontarkan, bahkan oleh dua Menteri Negara BUMN yang berbeda, sebelumnya Sugiharto dan terakhir dilontarkan oleh Sofyan A Djalil. Seperti kita ketahui, Indonesia sebelumnya pernah memiliki beberapa bank badan usaha milik negara (Bank BUMN) dengan fokus bisnis tertentu. Misalnya, Bank Pembangunan Indonesia (Bapindo) dengan fokus bisnis membiayai pembangunan, Bank Ekspor Impor (Exim) yang memiliki fokus pembiayaan ekspor dan impor, Bank Dagang Negara (BDN) yang memiliki fokus pembiayaan perdagangan, Bank Bumi Daya (BBD) yang memiliki fokus membiayai sektor perkebunan dan pertambangan, Bank Rakyat Indonesia (BRI) dengan fokus pembiayaan UMKM, serta Bank Tabungan Negara (BTN) yang memiliki fokus membiayai perumahan rakyat. Namun, setelah krisis ekonomi tahun 1997, beberapa bank, yaitu Bapindo, Exim, BDN, dan BBD dilebur menjadi Bank Mandiri. Apakah keputusan Pemerintah tersebut tepat? Pada saat itu, pilihan kebijakan itu sangat boleh jadi tepat karena pemerintah dihadapkan pada kesulitan keuangan negara dengan utang yang menumpuk sehingga kalau harus dibebani untuk mengurus bankbank BUMN yang tidak sehat tentu saja sangat memberatkan. Namun, setelah penggabungan itu, Indonesia mengalami kesulitan dalam membiayai ekspor sehingga pemerintah kemudian mendirikan Bank Ekspor Indonesia meski kinerjanya juga tidak terlalu menonjol. Tidak hanya itu, pembangunan infrastruktur juga terhambat, antara lain, karena tidak ada bank yang secara khusus membiayai sektor ini. Saat ini, masih tersisa dua bank fokus, yaitu BRI dan BTN. Pertanyaannya, apakah pemerintah perlu mempertahankan keduanya sebagai bank fokus? Atau, Indonesia tak lagi membutuhkan bank BUMN dengan fokus tertentu, seperti BTN dengan fokus pembiayaan perumahan rakyat karena bisa diserahkan kepada mekanisme pasar? Enggan menyediakan KPR Faktanya, bank-bank swasta nasional dan bank asing serta bank-bank BUMN selain BTN masih enggan menyediakan kredit pemilikan rumah (KPR) bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Dengan kata lain, mekanisme pasar belum sepenuhnya memihak kepada MBR. "Oleh karena itu, bank yang memiliki 'fokus perumahan', seperti BTN, masih diperlukan sampai ada mekanisme lain di mana MBR yang selama ini bukan menjadi target pasar bank-bank penyalur KPR, telah memiliki akses yang lebih baik untuk memperoleh KPR," ujar Sasmaya Tuhuleley, peneliti senior BTN. Saat ini sistem pembiayaan perumahan di Indonesia masih tergantung pada perbankan. Sistem ini memiliki kelemahan karena kemampuan pembiayaan. bank umum sebagai originator sangat terbatas. Sumber dana bank umum yang dihimpun perbankan dalam bentuk giro, tabungan, dan deposito sangat terbatas, terutama bila dibanding kan dengan sumber dana yang tersedia di pasar modal. Selain itu sumber dana bank umum tersebut umumnya berjangka waktu pendek, sedangkan pembiayaan KPR berjangka panjang sehingga menimbulkan risiko kesenjangan jangka waktu (maturity mismatch) antara sumber dan penggunaan bagi perbankan! Saat ini Indonesia sedang membangun sistem pembiayaan perumahan yang lain, yaitu sistem pembiayaan sekunder perumahan (secondarymarket housing finance system). Sistem ini telah diakui dan dilakukan di banyak negara terutama di negaranegara maju dan sejumlah negara berkembang. Sistem ini telah terbukti mampu mendorong pertumbuhan sektor perumahan di negaranegara tersebut secara signifikan, bukan hanya karena sistem ini jauh lebih efisien dibandingkan dengan sistem pembiayaan bank umum, melainkan juga karena sistem ini mampu menghubungkan pasar pembiayaan perumahan dengan pasar modal yang memiliki sumber dana yang tidak terbatas. Sistem pembiayaan perumahan Melalui Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pasar Sekunder Pembiayaan Perumahan dan didirikannya PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau PT SMF, diharapkan Indonesia nanti dapat memiliki sistem pembiayaan perumahan yang mampu memberikan akses yang seluas-luasnya kepada masyarakat, termasuk MBR, untuk memperoleh KPR yang murah. Jika sistem ini telah berjalan dengan baik, di mana pasar sekunder pembiayaan perumahan Indonesia telah tercipta, maka pasar primer juga otomatis akan menjadi sangat efisien. Harga rumah menjadi lebih murah dan terjangkau karena pasokan meningkat. KPR menjadi murah karena tersedia sumber dana yang besar dan berkelanjutan (sustainable) dari pasar modal. Selain itu, dalam sistem ini dimungkinkan munculnya . lembaga-lembaga pembiayaan perumahan nonbank (mortgage broker dan mortgage company) yang dapat bertindak sebagai penyalur (originator) KPR sehingga masyarakat lebih leluasa melakukan pilihan. Pengalaman di beberapa negara, seperti di Malaysia, menunjukkan, untuk memiliki pasar pembiayaan sekunder perumahan dibutuhkan waktu lama, yaitu sekitar 14 tahun; sebelum sistem ini berfungsi dengan baik. Untuk Indonesia, juga diperkirakan waktu yang diperlukan untuk mengembangkan pasar sekunder pembiayaan perumahan diperlukan 10 sampai 15 tahun. Indonesia termasuk salah satu di antara negara-negara dengan jumlah penduduk terbesar di dunia, yaitu sekitar 218.868.791 jiwa pada tahun 2005 dan pada tahun 2007 ini diproyeksikan meningkat menjadi 224.904.900 jiwa . Dengan jumlah penduduk yang sangat besar itu, sudah pasti kebutuhan rumah di Indonesia juga sangat besar. Kebutuhan rumah Kementerian Negara Perumahan Rakyat pernah mencatat bahwa jumlah keluarga Indonesia yang belum memiliki rumah di Indonesia sebanyak 5,8 juta sampai dengan tahun 2004. Sementara itu pertumbuhan kebutuhan rumah bagi keluarga baru mencapai 800.000 unit per tahun. Kebutuhan rumah tersebut sangat sulit dipenuhi karena permintaan dan pasokan yang lemah. Dari sisi permintaan, misalnya, walaupun masyarakat sangat membutuhkan rumah, tetapi daya beli kebanyakan masyarakat Indonesia masih sangat rendah karena rendahnya penghasilan sebagian besar masyarakat Indonesia. Sebagai contoh, di Provinsi DKI, dengan upah minimum regional tahun 2006 sebesar Rp 819.100, sangat sulit bagi buruh untuk mengangsur rumah karena untuk memenuhi biaya hidup sehari-hari saja upah tersebut masih sangat kurang. Begitu juga dengan akses untuk mendapatkan KPR murah sangat terbatas karena suku bunga perbankan di Indonesia masih relatif tinggi di bandingkan dengan negara-negara maju atau beberapa negara tetangga, seperti Thailand, Malaysia, dan Singapura. Hal ini sangat berpengaruh terhadap kemampuan daya beli masyarakat. Untuk meningkatkan daya beli masyarakat dalam memenuhi kebutuhan rumah mereka, pemerintah memang telah menyediakan program subsidi bunga KPR bagi MBR, baik untuk pembelian rumah sederhana sehat (RSH) maupun rumah susun sederhana milik (Rusunami). Namun, kemampuan masyarakat untuk membeli rumah dengan memanfaatkan subsidi yang disediakan pemerintah tetap saja masih sangat terbatas. Dari sisi pasokan, kemampuan Indonesia juga masih sangat terbatas, terutama pasokan rumah yang dibangun secara formal. Saat ini sebagian besar pasokan rumah di Indonesia masih dilakukan secara swadaya. Berdasarkan statistik, hanya sekitar 15 persen dari kebutuhan rumah yang ada di wilayah perkotaan di Indonesia dipasok atau dibangun oleh sektor formal. Hal itu berati ada sekitar 85 persen pasokan rumah dibangun sendiri oleh penghuni atau pemiliknya secara swadaya. Pemerintah tentunya tidak dapat memaksa perbankan untuk menyalurkan KPR kepada MBR kalau perbankan menilai penyaluran KPR kepada masyarakat golongan tersebut kurang menguntungkan. Apalagi industri perbankan adalah industri yang memiliki banyak regulasi (highly regulated) dan juga merupakan lembaga kepercayaan masyarakat sehingga bank-bank harus selalu menjaga performa. Preferensi perbankan untuk menyalurkan KPR kepada MBR, termasuk KPR bersubsidi, masih sangat kurang karena menganggap biaya intermediasi dan risiko kreditnya cukup tinggi. Untuk itu, Indonesia saat ini masih memerlukan bank yang fokus membiayai perumahan rakyat. Di banyak negara berkembang, sektor perumahan masih belumbanyak memberikan sumbangan bagi perekonomian sebagaimana halnya di negara-negara maju. Hal ini disebabkan perhatian pemerintah untuk mengembangkan sektor perumahan di negaranegara berkembang masih sangat kurang. Sektor perumahan di Indonesia juga belum mampu memberikan kontribusi yang memadai bagi perekonomian nasional. Bahkan, untuk memenuhi kebutuhan rumah rakyat, Indonesia masih mengalami kesulitan, terbukti dengan masih banyaknya masyarakat yang belum memiliki rumah atau tinggal di rumah-rumah yang tidak layak huni. Oleh-TJAHJA GUNAWAN DIREDJA (Kompas)
<< Back
Copyright © 2013 PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk., All Rights Reserved
Menara Bank BTN, Jl. Gajah Mada No. 1, Jakarta 10130