Home  |  Tentang Kami  |  Produk  |  CSR  |  Unit Usaha Syariah  |  Hubungan Investor  |  Fasilitas Lainnya

BTN News


SMF Beda dengan Subprime Mortgage

09/10/2007
 
New Page 1 JAKARTA-Konsep pasar sekunder pembiayaan perumahan (secondary mortgage facility/SMF) berbeda dengan subprime mortgage yang telah menyebabkan kekacauan ekonomi di AS bahkan di pasar global. SMF menekankan prinsip kehati-hatian, sementara subprime mortgage mengabaikan hal itu. Terjadinya krisis subprime mortgage di AS tidak semestinya membuat para pelaku pasar finansial nasional ketakutan dan surut dalam mempersiapakan SMF. Sebab, melalui SMF justru masalah mismatch pembiayaan perumahan dapat dijembatani. Karena itu, sembari menunggu kelengkapan peraturan, perlu terus dilakukan edukasi terhadap semua pemangku kepentigan (stakeholder) SMF. Demikian rangkuman pendapat sejumlah sumber yang dihimpun Investor Daily pada berbagai kesempatan di Jakarta, pekan lalu. Mereka adalah Deputi Gubernur BI Muliaman D Hadad, Head of Credit, Structuring, and Servicing PT SMF Sid Kusuma, Market-Risk Group Head PT Bank Mandiri Tbk Pardi Sudradjat, Executive Vice President Head of Mortgage Banking PT Bank Niaga Tbk Laksmi Mustikaningrat, dan pengamat ekonomi Ichsanuddin Noorsy. Kusuma menjelaskan, produk KPR di AS perlu dibedakan menjadi dua, yakni subprime mortgage yang merupakan KPR skala menengah bawah dan prime mortgage yang merupakan KPR dengan skala lebih besar serta lebih prudent. "Berdasarkan portofolio perumahan AS, pasar subprime sekitar 20%. Dari persentase itu, setengahnya mengalami masalah karena underwriting yang dilakukan tidak memperhatikan risiko," kata dia. Menurut Kusuma, langkah underwriter yang tidak memperhatikan kelayakan konsumen dan justru memberi kompensasi merupakan titik awal terjadinya krisis subprime mortgage di AS. Subprime mortgage yang tidak layak disekuritisasi menjadi mortgage backed securities (MBS) dan dicollateralized debt obligation (QDO). Menurut dia, ketika produk sekuritisasi itu gagal bayar, pihak yang paling dirugikan adalah para investor. Sementara terhadap portofolio prime mortgage, ia percaya tidak akan mengalami krisis. Meskipun demikian, lanjut Kusuma, krisis di AS tersebut patut dijadikan pelajaran bagi semua pelaku bisnis perumahan di Tanah Air, agar selalu menerapkan prinsip kehati-hatian. Karena itu, terkait rencana sekuritisasi KPR oleh PT SMF, prinsip kehati-hatian menjadi kata kunci yang tak bisa lagi ditawar. "Sepanjang kualitas KPR diperhatikan, krisis seperti di AS tidak terjadi di Indone.sia. Ini seperti yang tengah kami lakukan dengan due diligence portofolio KPR BTN," ujar Kusuma. Ia menegaskan, PT SMF hanya akan memilih KPR yang berkualitas untuk disekuritisasi. Kualitas ini di antaranya akan dinilai dari kesiapan rumah untuk dihuni, kemampuan bayar' konsumen, dan dampak kenaikan bunga terhadap kemampuan konsumen. KPR yang lolos dapat dimasukkan ke eligible pull of asset (EPA) dan akan memperoleh rating atau investment grade yang layak. Menurut Kusuma, konsep sekuritisai yang disebut dengan residential mortgagebacked security (RMBS) ini akan diluncurkan PT SMF akhir tahun ini. Dari otoritas moneter, Deputi Gubernur Bank Indonesia Muliaman D Hadad menampik kemungkinan terjadinya krisis gagal bayar KPR di Tanah Air seperti terjadi di AS. Menurut dia, perbankan Indonesia telah banyak berubah terutama terkait aspek manajemen risiko dan tata kelola yang baik {good corporate governance/GCG). "Berdasarkan pemeriksaan BI, bank-bank sangat perhatian pada manajemen risiko. Kami juga memantau pelaksanaan GCG," ujar dia di Gedung BI, pekan lalu. Sementara itu terkait produk sekuritisasi KPR yang mulai digarap oleh PT SMF, menurut Muliaman, hal ini dapat meningkatkan kinerja industri keuangan Indonesia. Namun, ia menambahkan, kinerja BUMN ini baru bisa lancar jika didukung oleh undang-undang tentang sekuritisasi. "SMF telah meminta kepada BI untuk mengadakan pertemuan guna menjelaskan standardisasi KPR," ujar Muliaman. Kesiapan Bank Sayang, semangat PT SMF yang menggebu untuk segera menluncurkan produk sekuritisasi belum direspons secara optimal oleh pelaku industri perbankan. Hingga saat ini, nyaris baru PT Bank Tabungan Negara (BTN) yang telah menandatangani kerja sama sekuritisasi KPR dengan PT SMF senilai Rp 500 miliar. Bahkan, manejemen PT Bank Niaga Tbk belum melihat sekuritisasi sebagai sebuah kebutuhan mendesak. Sebagai catatan, salah satu tujuan sekuritisasi adalah untuk mengatasi maturity mismatch pendanaan KPR oleh perbankan. "Keterlibatan sektor perbankan dalam pasar sekunder perumahan masih perlu pengkajian khusus. Saat ini yang lebih diperlukan perbankan adalah pengumpulan portofolio yang berkaitan dengan pendanaan KPR. Setelah itu, baru upaya ke arah sekuritisasi bisa diambil," ujar Laksmi Mustikaningrat. Jika perbankan telah mampu menyediakan portofolio pembiayaan KPR, lanjut Laksmi, itu berarti bank telah mengantungi po, tensi sumber pendanaan (funding) lain seperti dari hasil sekuritisasi. Bank juga tidak bisa buruburu masuk ke pasar sekuritisasi karena masih rentanya sejumlah aspek legal seperti peraturan mengenai pertanahan dan pola sinergi antara debitor dengan kreditor yang belum jelas. Sementara itu, Pardi Sudradjat mengatakan, siap tidaknya perbankan untuk masuk ke pasar sekuritisasi KPR sangat bergantung pada volume KPR itu sendiri. "Kalau KPR-nya sudah cukup banyak, perbankan tinggal mengcreate pasar saja. Yang jadi masalah sekarang, perangkat hukumnya sudah siap diimplementasikan belum," tanyanya. Sedangkan pengamat ekonomi Ichsanuddin Noorsy berpendapat, dilihat dari beberapa indikator di pasar finansial nasional, terutama terkait risiko pasar, Indonesia belum siap masuk ke pasar secondary mortgage. Salah satu bukti dari rentannya pasar .keuangan Indonesia adalah rontoknya IHSG dan melorotnya nilai tukar rupiah terhadap dolar akibat krisis subprime mortgage AS. "Ini bukti struktur ekonomi kita rapuh. Tidak hanya berdasarkan risiko pasar dalam bentuk peningkatan suku bunga dan penurunan nilai tukar, tetapi ada struktur-struktur lain yang membuat kita tidak siap masuk ke pasar ini," tutur dia. Struktur lain tersebut adalah pinjaman perbankan, struktur investasi di pasar modal, dan struktur obligasi. Ichsan menunjukkan, hingga kini asing masih menguasai struktur pinjaman perbankan dan investasi di pasar modal Indonesia. Sebesar" 67,7% investasi di pasar modal nasional dikuasai asing, sedangkan struktur obligasi dikuasai olehjunkbond. "Obligasi swasta juga banyak yang default. Ini yang membuat kita belum siap masuk ke pasar secondary mortgage," tegas Ichsan. Edukasi Meski tidak mudah untuk mewujudkan pasar secondary mortgage di Indonesia, menurut Pardi, edukasi terhadap semua pihak yang terlibat terutama investor yang ingin terjun di pasar sekuritisasi KPR tetap perlu dilakukan. Ia memberi contoh, ketika reksadana pertama kali keluar, belum ada masyarakat yang berminat untuk membeli. Sekarang, dengan berbagai edukasi, ibu rumah tangga pun bermain di pasar reksadana. "Begitu juga dengan secondary mortgage. Jika edukasinya sudah banyak dilakukan, akan banyak masyarakat yang berminat main di sini. Yang penting dicreate dulu pasarnya," imbuh Pardi. Ia meyakini, secondary mortgage cukup aman bagi pasar finansial Indonesia.
<< Back
Copyright © 2013 PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk., All Rights Reserved
Menara Bank BTN, Jl. Gajah Mada No. 1, Jakarta 10130